マンション売却時に確認する3つのポイント

不動産売却

こんにちは、ウィンドゲートです。

今お住まいのマンションを売ろうと思ったとき、売却前に確認しておくべき3つのポイントがあります。

急いで売らなくてはいけない場合でも、この3つをおさえておくことで損せずスムーズに売却活動ができるでしょう。

家を売ろうか悩んでいる方はぜひご参照ください。

マンションを売却する理由とは?

お住まいの家を売りたい理由はさまざまかと思いますが、主に以下のような理由が考えられます。

1. 急に現金が必要になった
2. 広い家に住み替えしたくなった
3. 子どもが巣立ち、小さめのマンションに買い換えたい
4. 相続したが住む予定が無く売りたい

急に現金が必要になった場合は急いで売らなくてはならず、焦って売って損をしてしまうこともあります。

住み替えや相続の場合も、税金の特例などがあると知らずに売却し、本来払わなくてよいお金を支払ってしまったというケースもあります。

お金が早く必要なとき、より良い家に住みたいときは特に、慎重に売却を進めていかなくてはいけません。

売却前に気をつける3つのポイント

信頼できる会社・担当者を選ぶ

まず大切なのは、不動産会社に言われるがまま売却を進めないということです。

売却にあたってプロの意見を参考にするのは必要なことです。ただ、大手中小にかかわらず不動産会社にはいろいろな会社があります。

歩合制としている会社も多く、顧客の利益よりも自社や自分の利益を優先してしまう業者があるのも事実です。

そのため、できれば2つ以上の会社や担当者に、相談・査定してもらうことをおすすめします。

「この人は信用できそう!」と直感で決めるのも良いですが、難しそうであれば以下の2点を参考にしてみてください。

1.不動産売買の経験が豊富か
2.自分の意見や希望を聞いてくれているか

まず、経験の有無は非常に大切です。

どんなに良い担当者であっても、経験や知識が浅いようであれば、売却後の税金対策や住み替えの方法などをアドバイスしてもらえません。

ラーメン屋に寿司を握れと言っても難しいのと同じで、賃貸を専門とする業者に売却をお願いするのは少し頼りなく感じるかと思います。

不動産売買を専門とした会社かどうかはホームページなどで確認できます。経験の有無を判断するのは難しい場合は、「宅建士」「FP」という名刺の肩書きを見るのも良いでしょう。

また、売却時期や希望価格について話しているとき、あまり聞かずに否定して修正しようとする業者には気を付けてください。

税金が軽減される期限が迫っている場合や、希望価格と相場があまりにも離れている場合は、不動産会社側も売却するために意見させて頂きます。

しかし、「なるべく早く売ったほうが良い」「こんな価格じゃ売れない」と根拠なく決めつけてくる場合、手っ取り早く儲けようとしている可能性があります。

顧客の希望を聞き、それを元に親身に相談に乗ってくれる担当者を探しましょう。

不動産会社はレインズという不動産会社専用のネットワークがあり、情報の差はほとんどありません。会社の大小よりも、「経験豊富」で「信頼できる」か否かで決めましょう。

売却査定額に左右され過ぎない

不動産の価格は自分で決めにくく、webで簡単にできる一括見積もりを利用する方も多いのではないでしょうか。

一括見積もりサイトを使えば複数社に査定依頼を出せますが、査定額だけで不動産会社を決めるのは、実はとても危険です。

不動産の場所や状態によっては査定額に差が出ることもありますが、多くの場合過去の売却事例や収益還元法などによって相場を出せるため、大きな違いが出ることはあまりありません。

そのため、とびぬけて高い査定を出されるとつい依頼したくなりますが、その査定額どおりに売却できないことが大半です。

売れない高額査定を出す会社は、売却のための媒介契約を結びたがっています。

媒介契約というのは売主と不動産会社が交わす契約です。そのなかでも専任媒介契約は「売主はあなたの会社だけに売却を依頼します」という内容で、不動産会社にメリットの高い契約です。

契約後、反響がないなどと言って値下げ交渉し、結局は相場通りかそれ以下での売却となってしまうこともあります。

値下げ物件は買い叩かれる原因にもなるため、時間もとられて良いことがありません。

査定額だけでなく、査定の根拠や売却までの流れを具体的に話してくれる人を探しましょう。

税金

家を売るときに税金はつきものですが、条件によっては特例を利用できます。

下記はマイホームを売って利益が出た場合の特例です。

1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
2. 10年超所有軽減税率の特例
3. 特定居住用財産の買換え特例

下記はマイホームを売って損失が出た場合の特例です。

4. 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

家を売却したとき、売却価格から手数料などを引いた利益に税金がかかります。

その利益が3,000万円以下であったり、5年や10年など長期で所有していた場合などに税金が軽減されるという内容の特例です。

不動産会社に相談する際スムーズに税金対策の計算ができるよう、分かる範囲で以下の点を調べておきましょう。

・いつから所有しているか
・買った当時の価格や手数料
・買い替える先の家は決まっているか
・誰が所有しているか

権利が複雑な場合は税理士への相談も念頭に置いておきましょう。

マンション売却前にしておくこと

最後に、マンション売却前にしておくべきことについてご紹介します。

売りに出す前に、以下の二つをチェックしておきましょう。

1. マンションの設備などで気になる箇所は直しておく
  (直せなかった場合は、不動産会社に伝える)

2.購入時の図面や資料などは保管しておく

戸建と違い、マンションの配管や設備の不具合は生じにくいです。

しかし、重説や契約書に現況と異なることを記載して売却すると、大きなトラブルに繋がることもあります。

設備故障などは火災保険などで修繕できることもあるため、気になる点があるときは相談してみてください。

購入当時の書類も重要な参考資料になるため、残しておきましょう。

まとめ

今回はマンションなどのマイホームを売却する際に気を付けてほしい3点をご紹介しました。

会社の大きさや口コミを鵜吞みにし過ぎず、自分の目や感覚で信頼できる担当を見つけるのが、不動産の売却でもっとも大切です。

これからは自分の資産は自分で考えて運用しなければならない時代になります。ぜひ信頼できるパートナーを探してみてくださいね。

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