【ブログ】マイホームを購入するまで

家を購入する不動産購入

ウィンドゲートforsaleの編集者です。寒さがいよいよ厳しくなって参りましたね…!大人になって毎年、今年こそ冬は越せない…と思いつつ何とか生き延びております。

さて、1~3月は不動産会社の繁忙期ですが、春に向けて動くのは賃貸物件ばかりとは限りません。

お子様の入学や、転勤などに合わせて、春から住む家を購入したい!とお考えの方も多くいらっしゃいます。

今回のブログでは、実際に家を買うまでの一般的な流れについて、わたしの経験も含めてご紹介していきたいと思います。

①価格の設定

家を買うにも借りるにも、まず一番に考えるのは毎月かかる家賃orローンの返済額ではないでしょうか。

家を買う場合、多くの方が住宅ローンを組んで購入されると思います。その場合、単純に今の家賃=毎月のローン額とするのは少々危険です。

家を購入した場合、主に2つの税金が発生します。(厳密に言うと登録免許税なども発生しますが、初期費用に含まれることが大半のため、一旦ここでは2つとします)

1つが不動産取得税です。これは土地や家屋を取得した時に発生する税金で、取得、つまり購入してから数か月程度して、不動産がある場所の都道府県から納税通知書が届きます。

もう一つが固定資産税です。こちらは耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。所有している不動産に対して、一年に一度発生する税金です。

不動産取得税は、購入時の一度きりの支払いですが、固定資産税は毎年支払わなくてはなりません。土地や家屋によっては固定資産税がかなり高額になることもあるため、固定費として計算に入れて考える必要があります。

また、毎月かかるのはローンの支払いだけではありません。

マンションなどの集合住宅の一室を購入した場合、修繕積立金と管理費が毎月かかります。修繕積立金は、マンションの大規模修繕工事などに使うため、事前に積み立てているお金です。管理費はその名の通り、マンションの共用部を適切に管理するために回収しているお金です。

修繕積立金と管理費は購入するマンションの規模や設備によって大きく変わる上、購入後に金額が変化することも多々あります。特に修繕積立金は、想定していた修繕費に足りない場合、途中から上乗せして請求されることもあります。

…長々と説明してしまいましたが、色々考えるのは面倒!結局どうやって価格を決めたらいいの?という方は、手軽にできるローンシミュレーションから始めるのが良いでしょう。

ご自身の年収や、月々払える返済額から簡単に借り入れ可能額を算出することができます。色々なサイトがありますが、取り急ぎ私がよく利用していたサイトを乗せておきます。https://loan.mamoris.jp/

家計簿をつけている方などは、家にかけられる金額を考えやすいかと思います。毎月の支出がぱっと分からない…という方は、支出の内訳について見つめ直すきっかけにするのも良いでしょう。

②条件の設定

家を買いたい!と意気込んで、とりあえず価格帯だけ決めて探してはみたものの、いまいち決め切れない…なんて方も多いのではないでしょうか?(私が家を買った時もそうでした…)

賃貸・売買に限らず、家を決める時にとても大切なのが、家探しの軸をはっきりさせることです。

自分がどんな家に住みたいか、といった漠然とした想像から、キッチンの広さや間取り、設備など具体的な理想まで、どんどん書き出してみましょう。

なかなか思いつかない…という方は、以下の点を参考に考えてみてくださいね。

  • 家の広さはどの程度必要か(専有面積)
  • 部屋は将来的に何部屋必要か(間取り)
  • 駅から何分以内の物件が良いか(駅徒歩分数)
  • 必要不可欠な設備、逆に必要ない設備
    (浴室乾燥、宅配ボックス、食洗機etc..)

面積・間取り・駅徒歩は、日々の生活に直接的に影響します。いくら素敵な家でも、駅から遠すぎて歩いて帰るのが苦痛でつらい…と感じてしまっては、ストレスに繋がります。

逆に通勤や通学に自転車・バス・車を利用される方は、駅徒歩はそこまで重要視せず、設備や間取りにこだわるという選択肢もあります。

また、設備はとくに、人によって必要か否かが大きく変わります

物が多くて収納が沢山ほしい、自炊をするためキッチンは広めがいい、逆に一人暮らしのため食洗機などはほとんど必要ない…など、家庭の事情や暮らし方によって必要なものが異なってきます。

とにかく良い設備をそろえよう!というよりは、自分に必要不可欠な設備から考えていくのがおすすめです。

ちなみに私の場合、将来売却を視野に入れつつ、駅徒歩10分以内・2LDK以上・利便性の高い駅、かつ、いちOLが一人でも返していける範囲の価格帯で探していました。そのため、オートロックや部屋の広さなどの優先順位は下げて探しました。

③物件を探す

住みたい家の条件が決まったら、いよいよ物件を探しましょう。弊社は渋谷にある不動産会社なので、一旦一都三県で物件を探す場合を考えてみます。

物件を探すにあたって、どのエリア・沿線で家を探すか考える必要があります。

一都三県はとくに、同じ家でもエリアや沿線によって土地の価格が大きく変わります。お金が無尽蔵にあるなら話は別ですが、当然予算は決まっているため、予算に合った場所を探さなくてはいけません。

通勤・通学がある方は、アクセスの良さを重視する方が多いでしょう。その場合、実際に自分が通勤・通学で乗るであろう時間帯の電車を利用してみることをおすすめします。人気のエリアや駅は金額が高いだけでなく、電車が混んでいることが多いです。毎日乗る電車であればなおさら、ご自身のストレスに強く影響しないか確かめることが大切です。

また、物件検索サイトで気に入った物件があった場合、写真や価格だけでなくその建物についてよく調べてみましょう。

  • 不動産の権利(所有権か?借地権か?)
  • 築年数(旧耐震か?新耐震か?)

まず権利について。家を購入する際、実は同時に二つのものを購入しています。土地とその上に建つ建物のことですね。

所有権というのは、そのどちらもを所有できる物件だということです。一般的に多いのはこちらで、ローン審査もおりやすくなります。

対して借地権・地上権などと書かれている物件は、土地は他人が所有しており、その土地を借りて建っている建物を購入することになります。所有権よりも安い物件が多いですが、貸し出し期間が決まっているため、その期間でしかローンを組めないことがほとんどです。そのため、所有権よりもローンの審査が通りにくくなります。

相場よりかなり安い!と飛びついた物件が借地権だった、ということはざらにありますので、条件の良い物件ほど注意してよく見ることが大切です。

築年数で気を付けるべきポイントは、新耐震基準か否かです。

(1981(昭和56)年5月31日までの建築確認で用いられていたのが旧耐震基準で、「震度5強程度の揺れでも建物が崩壊しない、破損しても修繕して住める」強度であれば認められていました。

それ以降は新耐震基準が適用され、「震度6強、7程度でも崩壊しない」強度が必要とされるようになりました。そのため、旧耐震基準でもある程度の地震には耐えられますが、地震大国の日本では、心配される方も多いかもしれません。

また、築年数は住宅ローン控除にも関わってきます。2022年の法改正により、住宅ローン控除の築年数における基準が変化し、昭和57年以降に建築された新耐震基準の建物であれば適用できるようになりました。(それ以外にも要件はあるため、控除を受けられる物件かどうか確かめる必要があります)

家を探すにあたって、内装やエリアにこだわって探す方がほとんどですが、将来売却を考えている場合や、住宅ローン控除を受けたいと考えている方は、築年数や所有権などさまざまな角度から家を見る必要があります。

④物件内覧

素敵な部屋

見たい物件が決まったら、いよいよ内見です!

物件を内見するときには、以下の3つについて注意してみてください。

  • 物件情報を事前によく見ておく
  • 駅から物件まで歩いてみる
  • 時間帯を変えて内見してみる

まず物件情報については、③で述べたとおり、不動産会社やインターネットなどで見られる図面の情報をしっかり読み込んでおきます。

特に、●㎡と言われてもよく分からない…という方こそ、見に行く物件の面積を確認しておくことで、「50㎡だとこのくらいの広さになるのか」という理解を深めることが可能です。

また、車移動で物件まで連れて行ってくれる不動産会社さんも多いですが、その物件が気になっているのであれば、ぜひ一度駅から物件まで歩いてみることをおすすめします。

駅徒歩分数は基本的に「80mを徒歩1分で歩く」として計算されますが、歩くスピードは人それぞれです。駅徒歩7分を近いと感じるか、意外と長いと感じるかは、人によって異なります。

また、道の勾配(傾斜)についても、実際に歩いてみないと分からないことがあります。車から見たらスイスイ登れそうに感じた坂が、いざ自分の足で登ってみると、とてもつらく感じることもあるでしょう。

また、駅から物件までのお店や雰囲気を確かめるのにも役立ちます。スーパーなどの営業時間までチェックしておけば、実際に住んだ時の想像がしやすくなります。

内見する時間帯を変えて、数度見に行くことも効果的です。昼と夜の雰囲気の違いを感じたり、外灯の多さ、夜の隣人の生活音などを確かめることができます。

いざ内見してみると、「思っていたのと違った…」「なかなか良い物件に巡り合えない」という方もいらっしゃるでしょう。そんな時は、もう一度条件を見直してみたり、自分の理想の家と価格帯が合っているのか、改めて考え直してみてください。

そう言った場合に一人で考えるのは難しいので、何度か内見してみて信頼できるな、と思った不動産会社の人に、相談してみるのがおすすめです!

⑤購入の申し込み

物件を購入する場合、中古か新築かによって少し手順が変わります。

新築マンションは建築途中から入居者を募ることが多く、その場合はモデルルームを見学することとなります。お客様に良い印象を持ってもらうため、モデルルームはかなり綺麗に作り込まれていますので、実際に自分が住むとどうなるか?を常に想像しながら見学することをおすすめします。

見学して気に入れば、購入申し込み・売買契約を行い、マンション完成後に入居するというのが一般的な流れです。

一方中古マンションは、実際に自分が住む家を内見できます。物件の状態は売主によってさまざま(すでに退去済みなら部屋は空っぽですが、住みながら買い手を探す方もいます)です。

中古マンションは新築マンションに比べて選択肢が多く、色々な物件を見ることができますが、良い物件ほど競争率が高くなります。内見した次の日に申し込みたいと連絡したら、すでに他の申し込みが入っていた…なんてこともあります。

同じ物件に複数の申し込みが入った場合、『番手』がつきます。基本的に1番手の方が優先されますが、申込キャンセルやローン審査落ちがあった場合などは、2番手の方が1番手に繰り上がります。

購入を申し込むには、申込書の記入と本人確認書類が必要になります。

⑥契約・審査

申し込みをおこなう際、同時に住宅ローンの事前審査を行うことがあります。

申し込む方の本人確認書類、収入が分かるもの、申し込む物件の情報、他に借り入れがないかなどの情報を金融機関に提出し、ローンが通るか簡単な審査を行います。

事前審査が通ったら、いよいよ契約です。契約手続きは基本的に不動産会社で行います。

契約前に、必ず『重要事項説明』を宅建士から受ける必要があります。購入する物件について、金額や権利、ハザード情報やマンション規約など、物件において非常に大切な情報の説明を受けます。

専門用語が多く分かりにくい言葉もあるため、事前にコピーなどを取り寄せておいて、質問事項をまとめておくのもおすすめです。

重要事項説明を終えたらいよいよ契約です。契約には主に以下のものが必要になります。

  • 本人確認書類
  • 実印
  • 手付金(大体物件価格の5-10%)

そのほかに必要な書類があれば不動産会社から説明がありますので、それに従って書類を用意しましょう。

⑦保険・ローン審査・決済、引き渡し

契約が終わると、一般的に火災保険の加入住宅ローンの本審査が行われます。

住宅ローンを組む場合、基本的に火災保険に入る必要があります。保険はプラン等によって補償される内容が異なるため、自分の家財や物件所在地のハザード情報(浸水しやすさ等)を鑑みつつ、選びましょう。

ローンの本審査では、事前審査よりもさらに詳しい書類が必要になります。団体信用生命保険の加入が必須であることがほとんどのため、その契約も同時に行います。

団体信用生命保険とは、契約者の方に万が一何かあった際(死亡や高度障害など)、ローンの残債がなくなる保険を指します。

審査が無事通れば、あとは物件代金の残金決済と、引き渡しを行います。

残金決済は基本的に、ローンを契約した金融機関で行います。

売主側が着金を確認し、鍵等の説明を受け、引き渡しは終了です。

⑧引っ越し

さて、いよいよ新居に引っ越しです。

引っ越しの日までに水道・ガス・電気等の開通をおこなっておくのがベターです。各業者への連絡先は、管理会社か売主に聞いておきましょう。ガスは立ち会いで開通することが多いため、可能な日程をあらかじめピックアップしておくとスムーズです。

引越しは通常の賃貸とあまり変わりありませんが、物件によっては入居届などを管理会社に提出する必要があるため、念のため確認しておきましょう。

筆者は引き渡し後、家具などを搬入する前に掃除とワックスがけを済ませておきました。ただ、何も考えずに電気を開通しないままワックスがけに行って、暗闇の中スマホのライトで必死に掃除していました…。(笑)

まとめ

だいぶ長くなってしまいましたが、家を買うまでの流れを簡単に説明してみました。あくまで一例に過ぎないため、ご参考程度にご覧ください。

家を探す際、自分のこだわりたい条件の優先順位を考え、実際に購入できる価格とすり合わせて考える時間はとても大切です。

とりあえず動く!探す!というのも時に重要ですが、探す軸がぶれていると、物件探しに時間がかかったり、いざ住んでみたら思っていたのと違う…となってしまうこともあります。

今や、「家は一生に一度の買い物」という時代ではなくなりましたが、それでも大きなお金が動き、生活環境が変わるターニングポイントになります。

皆様が納得のいくお部屋探しができることを祈っております!

今すぐ相談がしたい方は下記コンタクトフォームからどうぞ。

    タイトルとURLをコピーしました