マイホームを売る前にリフォームしたほうが良いのか?

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住んでいる家を売りに出そうと思ったとき、リフォームしたほうが良いのか悩んでいるという相談がよくあります。

リフォーム・リノベーション物件の人気は高く、築年数が古めの家でもリノベによって新築のような内装に仕上がることもあります。ただ、リフォーム・リノベーションには多額の費用がかかるうえ、その費用を上乗せすると物件が売れなくなった…なんてこともあり得ます。

今回は、家を売る際にリフォームはすべきなのか、という問題についてお話していきたいと思います。

そもそもリフォームとリノベーションって何が違うの?

リフォーム・リノベーション

リフォームとは、経年劣化等による設備の老朽化を直し、新築のような状態に戻すことを指します。マイナスをゼロにするイメージ、といったら分かりやすいでしょうか。

具体的にはクロスや床の張替、お風呂やトイレ・キッチン設備の交換、雨漏りなどの修繕がリフォームにあたるでしょう。

対してリノベーションとは、お部屋を綺麗にするだけでなく、「付加価値」をつけて物件の価値を高めるという意味が含まれます。

具体的には、2DKの間取りを広々とした1LDKに変更したり、キッチン設備を以前のものより性能が高いものに変えたり…というような工事を指します。マイナスまたはゼロの状態から、付加価値としてプラスのものを付け足すといったイメージです。

とはいえ、工事内容が被っているものも多く、厳密にリフォームとリノベーションを区別するのは難しいのも事実です。

お部屋を最初の状態に戻すのがリフォーム、改装してプラスの要素を付け足すのがリノベーションといったようなニュアンスを知っておいて頂ければ問題ないかと思います。

今回は、新築時の状態に戻すリフォームをすべきか否か、という点でお話ししたいと思います。

リフォームして売却するメリット

物件を綺麗に見せられる

リフォーム

リフォームする一番のメリットとして、家を綺麗に見せることができます。

ごく当たり前な話ですが、家を探している側にとって内装が新築同然に綺麗であるということは、大きなプラス要素になります。

最近ではほとんどの方がインターネット上で写真等を見たうえで、内見を希望されます。その際にリフォームした綺麗な部屋の写真を載せていれば、内見に来てくれるお客様が増えて購入希望者が見つかりやすいといったメリットもあるでしょう。

逆に壁のシミや古いキッチン等の設備などによって部屋に生活感が残っている場合、そのような部屋を嫌がる方もいらっしゃいます。

リフォームして売却するデメリット

「リフォームした分高く売れる」とは限らない

部屋の大きさによりますが、クロスの張替だけでも十数万円、フルリフォームの場合は費用が100万円を超えることもざらにあります。

「リフォームした分、価格に上乗せすればよい」

そうお考えの方もいらっしゃるかもしれません。しかし、上乗せした結果、相場から大きく外れた価格になってしまうと売ることが難しくなります。

マイホームを売却する場合、家は中古物件として売り出されます。中古物件は一定の売却事例があることが多く、ある程度相場が決まっていることがあります。

いくらリフォームしているからといって、相場よりも高額な物件はそれだけで検索の対象外となってしまう可能性が高いです。いくら部屋が綺麗でも、そもそも検索に引っかからなければ売れるものも売れません。

外観を綺麗にすることは難しい

もう一点注意したいのが、マンションの場合、建物の外観や共用部(廊下やエレベーター・玄関扉・バルコニー等)は、自分の判断で修繕できないということです。

部屋が綺麗でも、共用部のエレベーターが古い、オートロックじゃない、集合ポストの安全性が不安…そういったマイナス要素は消せません。

もし建物自体が古く、部屋を綺麗にしてもお客様のニーズと合わなさそう…と感じたら、簡単なルームクリーニングに抑えてあえて現況のまま売りに出すというのも手です。

売却前にしておくべきことは?

売却前にリフォームはしないほうが良いの?と聞かれると、一概にそうとは言えません。

大切なのは「何をどこまでやるか」ということです。

中古物件の売却で重要なのは、あくまで相場の範囲内で売ることを考慮しつつ、商品価値をなるべく整えるには何をすべきか?という考え方です。

クリーニング

どんな物件でもおすすめしたいのは、クリーニング業者などに清掃を依頼することです。

パッと見綺麗でも、見えない換気扇の汚れやエアコン内部のカビなどを個人で掃除するには限界があります。

故障している設備・雨漏り等の修繕

また、故障または動作が不安定な設備や、水漏れ・雨漏りによるシミなどはなるべく修繕しておきましょう。

不動産の売買契約を結ぶ前に、必ず重要事項説明というものが行われます。この際に売主が知っている家の状態をすべて伝えなくてはいけません。

この時に故障や水漏れを伝えると買主にとって大きなマイナスイメージとなり、契約してもらえない可能性があります。また、伝えずに契約した場合、発覚すれば損害賠償や契約取消が発生する恐れがあります。

買主と売主双方にとってメリットがないため、家の瑕疵はあらかじめ修繕するか、しない場合は必ず契約前に伝えておきましょう。

クロスの張替

壁紙の汚れが目立つ場合、クロスを張替+クリーニングするだけで、印象が大きく変わります。

部屋の大きさ・クロスの種類・依頼する業者によって金額はさまざまですが、3LDK・70㎡程度のマンションで一般的な壁紙を選んだ場合、25~35万程度で済むことが多いです。(あくまで一般的な想定であり、必ずしもこの価格になるというわけではありません)

壁が綺麗になるだけで部屋全体が明るく綺麗に見え、売却できる可能性が高くなるため、壁の汚れが気になる方はクロス張替を検討されることをおすすめします。

リフォームするなら業者選びは慎重に!

空き家売却の特例

築年が経っていて、家全体をリフォームしたい!という方は、業者をしっかり吟味しましょう。

これは先ほどお伝えしたクリーニングやクロス張替業者でも同じことが言えますが、これらの業者のなかにはとても親切な方もいれば、悪徳な方法で金額をつり上げようとする方もいます。

リフォームについて悩んでいる場合、不動産業者に相談するのも手です。特に自分の家と似たような売却事例を多く持つ業者なら、買主目線で修繕すべき点を指摘してくれるため、おすすめのリフォーム・修繕ポイントを教えてもらえます。

ただし、不動産業者とリフォーム業者が癒着しており、望んでいないリフォーム等を押し売りしてくる業者もいます。相談前に必ず相見積もりをとったり、いくつか直接業者と話をしたりして、信頼できる担当を探しましょう。

どんな人が信頼できるかというのは一概には言えませんが、こちらの売却希望額や状況を親身に聞いてくれた上で、絶対にリフォームすべきです!と言い切らず、適切なポイントを根拠をもって話してくれるような人が好ましいでしょう。

まとめ

リフォームすべきか否かは、物件や売却希望額によって異なります。また、リフォームしたからといって必ずしも高く売れるとは限りません。

リフォームにかけられる予算を計算したうえで、適切な箇所を修繕・クリーニングして売りに出すことで、より売りやすくなると考えられます。

マイホーム売却やリフォームに不安がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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